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浅析铺面转让费的法律问题

时间:2014-11-25 22:49来源:福州律师网 作者:杨夏冬律师 点击:

 随着商业的发展,现在市场上铺面转让费已经普遍存在,出租人、承租人与次承租人之间有关铺面转让费的纠纷越来越多,福州律师认为研究铺面转让费的法律问题已十分必要,这对于我国租赁市场的健康发展有着重要的意义。
    一、铺面转让费的定义

    铺面转让费是一种新兴的产物,学者们对铺面转让费大致存在以下两种定义:

    1、商铺转让费,一般是原承租者向继承租者收取的,也有房东收取的。费用的高低主要取决于原、继承租者对门店本身获利能力的认知和市场供求关系。一些地段繁华的门店,人流量大,转让费就高,而一些地段偏僻的门店,人流量小,转让费就低,甚至不需要。

    2、店铺转让费 :在店铺租期内(未到期)征得房东同意后将房屋转租,把和房东之间的租赁剩余期限,连同租户的装修、原来购买的设备、经营的项目(货物、加盟许可费、其他无形资产)等,一并转给下一个租户,其向下一个租户收取的超过应收取房租的费用为转让费。

对于以上两种对转让费的定义,笔者认为第一种更符合实际情况,但是也存在不恰当的地方。现在市场上转让费已然成为一种惯例,并且空铺产生转让费的现象屡见不鲜。所以我个人认为是否空铺转让与产生转让费无关。此外,根据市场现状,转让费是原承租人向次承租人收取,一般转让费不在出租人与承租人之间产生,出租人与承租人产生的是租金,而非转让费。

笔者认为,转让费是原承租人向次承租人收取的无形价值的费用,一般表现为原承租人与次承租人对铺面本身的市场价值的共同认知,有的时候原承租人也会将自己铺面里面的东西一同转让给次承租人,有时也会空铺转让收取转让费,具体转让费的高低取决于当事人之间的约定或是该交易地区的市场行情。

    二、铺面转让费产生的法律问题

   (一)原承租人与次承租人之间有关铺面转让费之间的纠纷。

    1、案例。老李下岗之后,购买了一间临街门面房,开起了白铁铺。后老李将店面租给了夏某,签订了四年的租赁合同,夏某经过一番装修开起了小吃部。不久前夏某经业主老李同意,又将该店面及相关厨房设备转让给了田某,向田某收取了门面转让费。田某接手后,开起了特色小吃,可经营不到几个月就关闭。田某以夏某转手渔利,起诉夏某要求夏某返还门面转让费。法院判决不予支持。

从该案例可以得出两个结论,一是原承租人向次承租人收取铺面转让费是符合法律规定的,铺面转让费是受到法律保护的;二是虽然我国法律对铺面转让费没有作出具体的法律条文的规定,但是铺面转让费已被大家所认可,一般表现为当地的交易习惯。我国《合同法》在第六十一条、第一百二十五条等九个条文中,都提到了“交易习惯”;“合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款还偶的解释有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款发生真实意思”。 交易习惯是人民在长期经济交往中形成的,在某一领域、某一行业或某一经济流转关系中普遍采用的做法或方法。同时,合同法规定:下列情形,不违反法律、行政法规强制性规定的,人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”:“(一)在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道后者应当知道的做法;(二)当事人双方经常使用的习惯做法”。“法无禁止即自由”,所以转让费是双方当事人根据双方当地的交易习惯,在符合法律的强制性规定的前提下产生的一种新兴产物。 (责任编辑:admin)

 
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